Yiranis Grullon · @yiranisgrullon
El centro financiero: la mayor concentración de torres nuevas y de marcas internacionales de la ciudad.
Condo-hoteles, torres icónicas y la entrada más accesible al centro de Miami.
Frente directo a la bahía: plantas amplias, terrazas profundas y un ritmo más residencial.
La franja de lujo sobre el Atlántico: marcas globales, servicios de resort y playa a la puerta.
El barrio verde junto a la marina: preconstrucción de baja densidad y perfil familiar.
Yiranis publica en @yiranisgrullon el mismo análisis que hace con cada cliente. Estos son los temas con los que conviene llegar a la primera llamada.
Cómo se compra en Florida viviendo fuera: búsqueda, oferta, contrato y cierre a distancia, etapa por etapa.
Ver en YouTube →Impuestos, asociación (HOA), seguro y mantenimiento: cuánto cuesta mantener una unidad en Miami, con números.
Ver en YouTube →Planes de pago por etapas, qué revisar de un desarrollador y cómo financia un comprador extranjero.
Ver en YouTube →
Asesora inmobiliaria en Florida (eXp Realty), enfocada en compradores internacionales de Centro y Sudamérica —con Bolivia, Perú y Ecuador entre los países de donde más clientes acompaña—. Su especialidad es que compres bien desde lejos: primero tu objetivo y tu forma de pago, después las zonas y los proyectos que sí encajan, con los costos reales sobre la mesa antes de firmar.
Cada recomendación llega con costos de mantenimiento, reglas de renta y plan de pagos. La foto bonita va después.
Si un proyecto no encaja con tu objetivo, te lo dice — aunque esté de moda. Comprar bien a veces es no comprar todavía.
Todo el proceso en tu idioma y por WhatsApp, el canal que usas en tu país, con respuestas personales — no de un call center.
Su análisis está publicado en video, a la vista de todos. El mismo criterio público es el que aplica a tu compra.
Su práctica está enfocada en clientes de Centro y Sudamérica que compran desde su país: conoce las dudas reales de ese proceso —transferencias internacionales, compra a distancia, financiamiento para extranjeros— porque es lo que hace todos los días.
Antes de hablar con ella, puedes ver en su canal de YouTube cómo analiza costos, procesos y zonas. Si su criterio te convence en video, es el mismo que tendrás como cliente.
No todos los edificios permiten la renta que tu plan necesita, ni todas las zonas encajan con tu objetivo. Su trabajo es acortar la lista a lo que sí te conviene, y decirte por qué lo demás no.
De la primera llamada a la entrega de llaves y después: reserva, contrato, pagos de obra, cierre a distancia y puesta en marcha de la unidad, con seguimiento en español en cada etapa.
Depositas un porcentaje por hitos —reserva, contrato, avance de obra— y el saldo al cierre, cuando la unidad se entrega. Eso ordena tu flujo de caja durante 1 a 3 años.
El precio que firmas es el que pagas al cierre, aunque el desarrollador ajuste después los precios del inventario que queda.
Unidad nueva en un edificio que cumple los códigos de construcción más recientes de Florida, sin reparaciones heredadas.
Quien entra temprano elige entre más inventario: piso, orientación y vista que en reventa quizás nunca salgan juntos a la venta.
Las fechas de entrega son estimadas y pueden moverse, tu dinero queda comprometido durante la obra y el proyecto terminado puede diferir de los renders. Por eso importa el historial del desarrollador y lo que el contrato dice sobre atrasos y cambios. Y una aclaración: el potencial de valorización existe, pero nadie serio te lo puede garantizar — desconfía de quien te prometa un porcentaje.
Mueve el precio y elige el depósito total: verás un ejemplo de cómo se reparte en hitos durante la obra. Cada desarrollador define su propio plan en el contrato, pero esta es la lógica que usan casi todos.
Ejemplo ilustrativo con fines educativos: los porcentajes y las fechas de cada hito los fija el contrato de cada desarrollador. Antes de reservar, revisamos el plan exacto del proyecto que elijas.
Más Información · WhatsApp +1 (954) 299-9517
Asesora inmobiliaria · eXp Realty
¿Qué estás buscando? Cuéntame si quieres comprar, vender o invertir y te oriento con este proyecto y sus alternativas.
Escribir por WhatsAppSolicita la disponibilidad vigente, los rangos de precio y los materiales verificables de este proyecto: te los envío por WhatsApp, sin compromiso.
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Asesora inmobiliaria en Florida (eXp Realty), enfocada en compradores de Latinoamérica. Te acompaña en todo el proceso, en español y desde tu país.
¿Te interesa este proyecto? Conversemos: revisamos juntos la disponibilidad, los precios vigentes, el proceso de compra desde tu país y los próximos pasos. En español y sin compromiso.
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Agendar con el formularioAquí aparecerán únicamente testimonios reales de clientes de Yiranis que autoricen publicarlos, con su nombre y su país, tal como los contaron.
Tres tendencias que hoy definen dónde y qué se construye en Miami. En la llamada las aterrizamos a tu presupuesto y tu objetivo.
Hoteles de lujo, marcas de automóviles y casas de diseño continúan lanzando torres con su nombre en Brickell, Downtown y las playas. Para el comprador, la pregunta ya no es solo la marca: es si el precio por pie cuadrado se justifica frente a las torres sin marca de la misma zona.
Los edificios que permiten renta corta —condo-hoteles y formatos boutique— se agrupan en Downtown, Midtown y Wynwood, mientras las zonas residenciales y de playa la restringen. Si tu plan depende de rentar por noches, la zona se elige por la regla del edificio, no por la foto.
En Miami Beach y la franja norte casi no queda tierra frente al Atlántico: los lanzamientos son boutique y de pocas unidades. Esa escasez es parte del precio — y también de por qué esos proyectos se venden primero entre compradores que ya conocen la zona.
La preconstrucción se concentra en estos corredores. Cada uno responde a un objetivo distinto, y elegir zona es tan importante como elegir torre.
El centro financiero y el epicentro de las torres de marca: máxima densidad de preconstrucción, vida caminable y demanda de renta profesional todo el año.
Marcas globales · Renta profesional · Vida urbana
El distrito que más se está transformando, alrededor de Miami Worldcenter: aquí está buena parte del inventario con renta corta permitida y los precios de entrada más bajos del centro.
Renta corta · Condo-hoteles · Entrada accesible
Frente directo a la bahía, al norte de Downtown: torres nuevas con vistas al agua, el parque Margaret Pace y un ambiente más tranquilo que Brickell, a minutos de Wynwood y el Design District.
Frente a la bahía · Torres nuevas · Residencial
Entre Wynwood y Edgewater, junto al distrito de diseño: edificios de menor escala, perfil joven y formatos boutique con renta flexible.
Boutique · Diseño · Vida de barrio
El distrito del arte urbano, con edificios boutique de pocas plantas, muchos pensados para renta flexible. Una apuesta por la transformación del barrio.
Boutique · Renta flexible · En transformación
Frente al mar casi no queda tierra: la preconstrucción aquí es boutique y escasa, sobre todo en Mid-Beach y North Beach. Se paga la ubicación, no el tamaño.
Frente al mar · Escaso · Boutique
El barrio más verde y residencial de Miami, junto a la marina de veleros. Preconstrucción de baja densidad, perfil familiar y de bienestar.
Residencial · Familiar · Baja densidad
La franja de torres de lujo frente al Atlántico, al norte de Miami Beach. Muy buscada por compradores latinoamericanos que priorizan playa y servicios.
Frente al mar · Lujo · Marcas globalesTodo el proceso se puede hacer a distancia, con firma electrónica. Estos son los seis pasos y lo que pasa en cada uno.
Definimos objetivo, zona y presupuesto, y eliges unidad: piso, vista y distribución. La reserva aparta la unidad mientras se prepara el contrato.
Firmas el contrato directamente con el desarrollador y completas el primer tramo del depósito, que queda en una cuenta de depósito en garantía (escrow) regulada en Florida.
Los hitos siguientes se pagan según el calendario del contrato. Recibes actualizaciones de obra y, si quieres, recorridos por video de tu torre.
Si compras con préstamo para extranjeros, aquí se completa la aprobación final. También definimos la titularidad —a tu nombre o mediante una estructura— con tu asesor legal y fiscal.
Inspección de entrega (walkthrough) y lista de detalles por corregir antes de firmar. En el cierre pagas el saldo y recibes la escritura; se puede cerrar a distancia.
Recibes las llaves y dejamos la unidad operando: servicios, administración y, si tu plan es rentarla, la empresa de gestión según las reglas del edificio.
La regla general: cuanto más avanzada está la obra, más ligero puede ser el depósito inicial, porque queda menos tiempo hasta la entrega. Por eso la calculadora de arriba es solo un ejemplo: tu plan real sale del contrato del proyecto que elijas, y lo leemos juntos antes de reservar.
Muchos compradores de Latinoamérica compran en efectivo, pero existen préstamos diseñados para extranjeros, con requisitos y enganches distintos a los de un residente. Lo revisamos en la primera llamada, con prestamistas que trabajan con compradores internacionales — sin tasas que no estén verificadas para tu perfil.
Un extranjero puede comprar y ser dueño de una propiedad en Florida sin vivir en EE. UU. y sin tener visa. Comprar no otorga visa ni residencia: son trámites separados, y la parte migratoria requiere su propio asesor.
Para el contrato basta tu identificación; el dinero se mueve por transferencia bancaria internacional a la cuenta de escrow o de la compañía de títulos, y tu banco puede pedirte justificar el origen de los fondos: ten listos tus respaldos.
Muchos compradores internacionales compran mediante una LLC o una estructura definida con su abogado y su contador, por impuestos y sucesión en EE. UU. No hay una respuesta única: depende de tu país y tu plan. La decisión se toma con profesionales, antes de firmar.
Además del precio: gastos de cierre y, en muchos proyectos, una contribución del desarrollador detallada en el contrato. Después de la entrega: impuestos a la propiedad, HOA, seguro y administración si rentas. Todo se desglosa contigo antes de reservar.
Si rentas la unidad, ese ingreso en EE. UU. tiene obligaciones fiscales; y cuando un extranjero vende, aplica la retención conocida como FIRPTA sobre el precio de venta, que luego se concilia en la declaración. Son temas de tu contador con experiencia internacional: los vemos contigo desde el día uno.
Cada condominio define si permite renta corta, con qué mínimo de estadía y cuántas veces al año: en Miami conviven edificios sin mínimo, desde 30 días, con mínimos de meses o solo para residentes. Si tu plan es rentar, ese filtro se aplica antes de mirar precios.
| Comparación honesta | Preconstrucción | Reventa (ya construida) |
|---|---|---|
| Cuándo pagas | Por etapas durante la obra; el saldo al cierre | Todo al cierre, normalmente en 30–45 días |
| Cuándo la usas | Al entregarse la torre: meses o años después | De inmediato, al cerrar |
| Elección de unidad | Piso, vista y distribución entre el inventario del lanzamiento | Solo lo que esté en venta en ese momento |
| Estado del edificio | Nuevo, con códigos actuales y amenidades nuevas | Depende del año y del mantenimiento del edificio |
| Riesgos propios | Atrasos de obra, cambios del proyecto, desarrollador | Reparaciones y evaluaciones especiales (special assessments) |
| Para quién encaja | Quien puede esperar y quiere estrenar pagando por etapas | Quien necesita la propiedad ya, o rentarla desde el primer mes |
Las ocho verificaciones que hacemos juntos antes de que pongas el primer dólar. Descárgala y úsala con cualquier proyecto.
En Florida, los depósitos de preconstrucción se mantienen en cuentas de escrow reguladas. Antes de firmar, revisamos contigo en qué cuenta queda tu dinero y qué dice el contrato.
Las fechas son estimadas, y el contrato define los plazos máximos y tus derechos si el atraso supera lo pactado. Antes de reservar, miramos juntos el historial de entregas del desarrollador.
No: el precio de tu contrato es fijo. Lo que se confirma al entregarse el edificio es la estimación inicial de HOA e impuestos — y la revisamos contigo antes de reservar.
Depende del proyecto: algunos desarrolladores permiten ceder el contrato (a veces con una tarifa) y otros lo limitan o lo prohíben. Si tu estrategia incluye esa posibilidad, lo verificamos en el contrato de tu proyecto antes de reservar.
Sí: existen programas para compradores internacionales, con enganches y documentación distintos a los de un residente. La tasa y la aprobación se confirman con el prestamista para tu perfil — lo vemos en la primera llamada.
No es obligatorio: reserva, contrato, pagos y hasta el cierre se pueden completar a distancia. Si puedes, vale la pena viajar una vez para ver la obra y la zona — y Yiranis te ayuda a coordinar esa visita.
Porque el inventario de preconstrucción cambia constantemente: unidades que se venden, precios que el desarrollador ajusta y fechas que se actualizan. Publicar una cifra aquí sería dejarla desactualizada en semanas. La ficha que recibes por WhatsApp es la vigente al momento de tu consulta.
Dime tu presupuesto, tu objetivo y para cuándo quieres la unidad. Te respondo con las zonas y los tipos de proyecto que realmente encajan, y las fichas vigentes de los proyectos activos.
Ubicaciones aproximadas por zona. La ubicación exacta de cada proyecto se comparte con su ficha vigente por WhatsApp.
Esa combinación no está en estas tarjetas, pero el mercado es mucho más amplio. Cuéntame qué buscas y reviso el inventario completo de preconstrucción en Miami.
Preguntar por WhatsAppLos proyectos del grupo «Por confirmar» se segmentan por zona al revisar el inventario. Si te interesa alguno, abre su ficha y pide por WhatsApp su información vigente: precio desde, entrega, tipologías, reglas de renta y materiales del desarrollador.
Propiedades encontradas
El mapa con las propiedades del MLS se activa junto con el feed IDX. Mientras tanto, puedes ver la zona en Google Maps.
Ver Miami en Google MapsEste buscador se alimenta en vivo del MLS de la Asociación de Realtors de Miami con el feed IDX de Yiranis Grullon. Su activación está en curso.
¿Quieres resultados hoy mismo? Yiranis hace la búsqueda por ti en el MLS y te envía las propiedades que encajan con lo que buscas.
Pide tu búsqueda personalizadaNota sobre los datos del MLS: la información de propiedades que mostrará este buscador proviene del servicio de listado múltiple (MLS) de la Asociación de Realtors de Miami y se ofrece únicamente para el uso personal y no comercial del visitante; no puede utilizarse para ningún fin distinto de identificar posibles propiedades de interés para su compra o alquiler. Los datos se consideran fiables, pero se ofrecen sin garantía de exactitud, y el visitante debe verificarlos de forma independiente.
Ubicaciones aproximadas por zona. La ubicación exacta de cada proyecto se comparte con su ficha vigente por WhatsApp.
Ningún proyecto del catálogo coincide con esa combinación. Prueba con otra zona o cuéntame qué buscas y reviso el inventario completo de preconstrucción en Miami.
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